天津土地增值税清算管理办法，明确三分法， 简约不简单

天津市地方税务局

关于发布《天津市土地增值税清算管理办法》的公告

天津市地方税务局公告2016年第24号

2016/12/16

第一章总则

第一条为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条土地增值税的清算主体是纳税人，纳税人应在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律法规及土地增值税政策规定，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续。

第四条主管税务机关应加强土地增值税政策宣传辅导，做好房地产开发项目的日常税收管理，负责土地增值税清算的受理和审核。

第五条土地增值税以纳税人与国土房管部门签订的土地出让合同所列范围内的房地产开发项目为单位进行清算。

对于分期开发的项目以区级（含）以上发展改革部门备案的项目为单位进行清算，各期的清算方式和扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。

第六条房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产的，应分别进行土地增值税清算。

第二章清算条件

第七条符合下列情形之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第八条符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）房地产开发项目取得最末一张销售许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第九条本办法所称的“全部竣工”和“已竣工验收”是指除土地开发外，房地产开发项目已取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。

第三章清算受理

第十条对符合本办法第七条规定的清算项目，纳税人应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

对于符合本办法第八条规定的清算项目，主管税务机关确定清算的，向其下达清算通知书，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

第十一条纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应提交以下有关资料：

（一）土地增值税清算表及其附表；

（二）房地产开发项目清算说明，包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳及主管税务机关应了解的其他情况；

（三）国有土地使用权出让合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、项目工程合同结算资料、项目竣工决算报表、银行贷款利息结算通知单、商品房购销合同统计表、销售明细表、销售许可证等与房地产的收入、成本和费用有关的证明资料，主管税务机关需要记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；

（四）纳税人委托税务中介机构鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）及附属资料。

第十二条主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件且报送资料齐备的，予以受理，并出具受理通知书。

对纳税人符合清算条件但报送的清算资料不全的，应出具补充材料通知书，并要求纳税人在15日内补齐，纳税人在规定期限内补齐资料后，主管税务机关予以受理。

对不符合清算条件的项目，主管税务机关不予受理，并出具不予受理通知书告知纳税人原因。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。

第十三条符合清算条件的纳税人在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关应发出《责令限期改正通知书》，要求其在30日内办理清算手续，并依据税收征管法有关规定处理。

第四章清算审核

第十四条清算审核包括书面审核和实地审核。

书面审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，审核证明凭证和资料、《鉴证报告》的规范性和齐全性，审核项目归集、分摊的一致性和数据计算的准确性等。

实地审核是指在书面审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税申报的客观性、真实性和合理性进行审核。

第十五条在土地增值税清算中符合下列条件之一的，可实行核定征收，并对纳税人下达清算核定征收通知书。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证和费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第十六条主管税务机关受理纳税人清算资料后，应启动清算审核程序，90日内完成审核工作，形成审核报告留存备查，并向纳税人出具清算核准通知书，明确补、退税金额和办理期限。

第五章后续管理

第十七条房地产开发项目进行清算后继续销售的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

第六章附则

第十八条本办法自2017年1月1日起施行。《天津市地方税务局关于印发<天津市土地增值税清算管理办法>的公告》（2015年第10号）同时废止。

天津市地方税务局公告

2016年第25号

天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告

为进一步规范我市土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关规定，现将我市土地增值税清算有关问题明确如下：

一、关于确认商品房销售收入的问题

房地产开发项目商品房销售过程中收取的违约金、赔偿金以及其他各种性质的经济利益，应确认为与转让房地产有关的收入。

二、关于建筑安装工程费中装修成本的扣除问题

房地产开发企业销售精装商品房时，已在商品房买卖合同中注明为精装房的，其装修成本可以计入房地产开发成本，允许扣除并准予加计扣除。允许扣除的装修成本包括安装后成为房屋的组成部分，且拆除后丧失或影响其使用功能的家具和家电等。

三、关于分期开发房地产扣除项目金额的分摊问题

扣除项目金额必须是在清算项目开发中直接发生的，对无法准确归集确需分摊的，应在受益对象间按下列方法分摊。

纳税人成片受让土地使用权后，分期开发转让房地产的，各期的土地成本应按各期土地面积占整体项目总土地面积的比例进行分摊。

同一期中的各项成本应按实际转让建筑面积占可转让总建筑面积的比例进行分摊。

四、关于公共配套设施成本和费用的确认问题

（一）分期开发的房地产项目中，服务于整体项目的公共配套设施实际发生的成本和费用，应按各期可售建筑面积占整体项目可售总建筑面积的比例进行分摊。

（二）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1. 建成后产权属于全体业主所有的，应提供向业委会移交的证明材料，没有业委会的应提供由所属街道居委会出具代为接收的证明材料，其成本和费用可以扣除；

2. 公共配套设施建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应提供向相关单位移交的证明材料，其成本和费用可以扣除；

3.建成后有偿转让产权的，应归集收入和相应的成本、费用。

五、关于开发费用的扣除问题

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产开发项目计算分摊并提供金融机构证明的，可以据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，或全部使用自有资金的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

六、关于与转让房地产开发项目有关税金的扣除问题

在转让房地产开发项目时缴纳的营业税、城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加可据实扣除。

（一）营改增前，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”包括营业税。

（二）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

　　 （三）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

七、关于受让的在建工程再转让清算时的扣除问题

受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时，取得在建工程支付的金额，能提供合法有效凭证的，允许据实扣除，但不能加计扣除，后续投入的各项开发成本及费用按照土地增值税清算的有关规定处理。

财税评论Lawping注：购入在建项目再开发能否加计扣除？

八、关于确定房地产开发项目核定征收率的问题

（一）普通标准住宅的核定征收率为6%；

（二）非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%。

（三）无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为8%。

本公告自2017年1月1日起施行。《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》（2015年第9号）同时废止。

特此公告。 

天津市地方税务局 

2016年12月22日